土地の売買や相続の際に「地目（ちもく）」という言葉を耳にすることがあります。地目とは、登記簿上で定められた土地の用途のことを指し、これによって建物を建てられるかどうかが決まります。たとえば、「田」や「畑」といった農地のままでは住宅やアパートを建設することはできません。

実際の利用目的と登記上の地目が異なる場合は、地目変更登記の手続きが必要になります。不動産登記法第37条では、土地の所有者は利用目的が変わった場合、1ヶ月以内に地目変更登記を申請する義務があると定められており、これを怠ると過料が科せられる可能性もあります。

本記事では、地目の基本的な仕組み、地目変更が必要になるケース、手続きの流れ、費用、必要書類などを詳しく解説します。土地を活用したい方や売却を検討している方にとって、適切な地目変更の知識を持つことは非常に重要です。ぜひ参考にしてください。

地目の種類と特徴 – 土地の用途を決める重要な分類

土地は、不動産登記法に基づいて23種類の地目に分類されています。これらの地目は、その土地が実際にどのように利用されているかによって決定され、地目ごとに用途や建築の可否が異なります。

主要な地目の分類と概要

地目は細かく23種類に分かれていますが、一般的には次の5つのカテゴリーに分類できます。

宅地：住宅や商業施設の敷地として利用される土地
田・畑（農地）：農業用の土地（用水を利用するかどうかで区別）
山林・原野：竹木の生育を目的とする土地、または耕作しない自然のままの土地
公衆用道路・公園：一般交通や公園として利用される公共の土地
雑種地：上記のどの地目にも該当しない土地

このように、地目の種類によって土地の用途や価値は大きく異なります。特に宅地以外の土地を売却や開発する場合は、地目変更が必要かどうかを事前に確認し、適切な手続きを進めることが重要です。

23種類の地目について詳しく知りたい方は、国税庁の「土地の地目の判定」をご参照ください。

さらに詳細な解説については、「土地の種類」に関する記事もあわせてご覧ください。

地目を調べる方法

所有する土地の地目を確認したい場合、主に以下の2つの方法で調べることができます。

1. 登記簿謄本での確認（登記地目）

土地の登記情報には、現在の地目が記載されています。確認するには、以下の方法を利用できます。

法務局で申請
近くの法務局に出向き、登記事項証明書（登記簿謄本）を取得する。

オンライン申請
法務省の法務局 登記・供託オンライン申請システムからPDFデータで登記情報を取得する。

ただし、住宅ローンを組む際などで金融機関に提出する場合、オンラインで取得したPDFではなく、法務局で発行される正式な登記事項証明書が求められることがあるため注意が必要です。

2. 固定資産税の課税明細書での確認

毎年4月～6月頃に自治体から送られてくる 「固定資産税の納税通知書」 に同封されている 「課税明細書」 や 「評価明細書」 にも、その土地の地目が記載されています。

この書類を手元で確認できる場合は、わざわざ法務局へ出向かなくても、地目を把握することができます。

農地に家を建てるには？地目変更の注意点

地目は土地の登記時点の利用状況を示すものであり、宅地以外の土地でも建築基準法に適合していれば家を建てることが可能 です。例えば、畑や山林でも適切な手続きを経れば住宅の建築が認められます。

ただし、農地（田・畑）の場合は注意が必要です。 農地は「農地法」によって保護されており、勝手に宅地へ変更することはできません。親から相続した畑に家を建てたい場合でも、農業委員会の許可を得る「農地転用」の手続きが必須 です。

この手続きには、自治体ごとの基準があり、すぐに許可される場合もあれば、厳しく審査されることもあります。スムーズに進めるためには、行政書士などの専門家に相談するのがおすすめです。

また、宮古島では、海沿いの畑をホテルやリゾート施設に転用するケースが増えています。 しかし、観光開発が進む一方で、環境保護や地域の景観維持の観点から、農地転用の許可が厳しくなるケースもあります。 特に、都市計画や農業振興地域の指定が影響し、転用が認められないエリアもあるため、事前に慎重な確認が必要です。

さらに、家や施設を建てた後には、不動産登記法に従い地目を「宅地」に変更することが義務付けられています。 農地を住宅用地や商業用地にする際は、事前に農地転用の可否を確認し、建築後は地目変更登記を速やかに行いましょう。

地目変更とは？手続きとポイントを解説

地目変更とは？

土地の利用目的が変わると、登記上の地目を変更する必要があります。例えば、畑を宅地にする場合などが該当します。不動産登記法では、地目変更が生じた日から1カ月以内に登記を申請しないと、過料の対象になる可能性があります。

地目変更が必要になるケース

• ・土地を担保に融資を受ける → 金融機関が地目変更を求める場合がある
• ・土地を売却する → 現況と登記の地目が異なると、売却がスムーズに進まない
• ・農地を売却する → 買い手を増やすために地目変更を行うことが望ましい

地目変更登記の流れ

• ・申請書類の準備（登記事項証明書・建築確認通知書など）
• ・法務局へ申請（郵送・窓口・オンライン申請可）
• ・法務局の審査・現地調査
• ・地目変更登記の完了（数週間で完了、登記完了証が交付）

自分で申請できる？

地目変更登記は比較的シンプルな手続きですが、相続や分筆が絡む場合は土地家屋調査士などの専門家に依頼するのが安心です。

まとめ

地目は、土地の現状を示す重要な要素であり、登記情報と実際の利用状況が一致していない場合は「地目変更登記」が必要です。特に宅地以外の土地を活用する際には、法的な手続きが必要になるケースが多いため、事前の確認が不可欠です。

土地の売買、相続、活用を考える際には、地目の確認と必要な手続きを適切に行うことが重要です。不明な点や手続きに関するご相談は、弊社スタッフまでお気軽にお声がけください。