宮古島では、高校卒業後の進学や就職をきっかけに、沖縄本島や県外へ生活の拠点を移す方が少なくありません。島外で就職し、結婚や子育てを経てそのまま生活基盤を築けば、将来的に宮古島へ戻らないという選択をする方もいます。

そうして年月が経ち、親が住んでいた実家を相続したものの、「自分も兄弟も島外に住んでいて、これから実家に住む予定がない」というケースも出てきます。

誰も住まない家であっても、所有している限り固定資産税や維持管理の負担は続きます。特に宮古島では台風への備えや、庭木・雑草の管理、建物の老朽化など、島外に暮らしながら実家を管理し続けることが難しい場合もあるでしょう。

そこで選択肢の一つとなるのが実家の売却です。

しかし、築年数が経過した実家を売却しようとすると、「古い建物を解体して更地にしてから売った方がいいのか」「古家付きのままでも売却できるのか」という新たな疑問が生まれます。

古家付きと更地では、それぞれにメリットと注意点があり、単純に「古い家だから解体した方が売りやすい」とは限りません。

この記事では、宮古島で古い実家の売却を検討している方へ向けて、古家付きのまま売る場合と解体して更地で売る場合の違い、それぞれの特徴や判断する際のポイントについて分かりやすく解説します。

誰も住まない実家を所有し続ける負担

実家に住む人がいなくなったからといって、そのまま放置しておけるわけではありません。人が住まなくなった住宅は換気や清掃の機会が減り、湿気によるカビや建物の傷みなどにも気付きにくくなります。

また、庭のある住宅では雑草や樹木の管理も必要です。特に宮古島では植物の成長が早く、しばらく手入れをしないだけでも敷地の外まで枝が伸びたり、雑草が生い茂ったりすることがあります。

さらに、台風の接近前後には建物や敷地の確認も欠かせません。屋根や外壁、窓などに被害が出ていないか、庭木や置いてある物が周囲へ影響していないかなど、所有者として対応しなければならない場面もあります。

島外に住んでいる場合、そのたびに宮古島へ戻って管理することは現実的に難しく、親族や管理業者へ依頼すれば費用や手間もかかります。もちろん、誰も住んでいなくても固定資産税などの負担は続きます。

「いつか使うかもしれない」と実家を残していても、数年、十数年と経過すれば建物の老朽化は進んでいきます。今後自分や家族が住む予定がないのであれば、維持し続ける負担も考えたうえで、早い段階から売却を含めた今後の活用方法を検討しておくことが大切です。

古家付きのまま売却するメリット・注意点

築年数が経過した実家だからといって、必ずしも建物を解体してから売却する必要はありません。建物を残した状態で「古家付き土地」として売り出す方法もあります。

解体するかどうかを売主だけで決めてしまうのではなく、建物の状態や土地の需要などを確認したうえで、どちらが売却しやすいのかを検討することが大切です。

解体費用をかけずに売却を始められる

古家付きで売却する大きなメリットは、売主が先に解体費用を負担することなく、売却活動を始められる点です。

古い住宅を解体する場合、建物の大きさや構造、敷地の状況などによって相応の費用が必要になります。さらに、家財道具が残っていれば、その処分費用が発生することもあります。

一方、古家付きのままであれば、まずは現在の状態で査定を受け、買主を探すことができます。

また、買主によっては建物をリフォーム・リノベーションして利用したいと考える場合もあります。売主が先に解体しなければ、買主側に「そのまま利用する」「改修する」「購入後に解体して建て替える」といった選択肢を残せることもメリットです。

建物の状態によっては売却しにくくなることも

一方で、古家が残っていることが売却のマイナス要因になる場合もあります。

老朽化が進み、そのまま住むことが難しい建物であれば、買主は購入価格とは別に解体費用を考えなければなりません。そのため、更地と比較して購入をためらったり、解体費用を考慮した価格交渉につながったりする可能性があります。

また、長期間使用されていない実家では、雨漏りやシロアリ、腐食、設備の故障など、所有者自身が把握していない不具合が見つかることもあります。

古家付きで売却する場合は、建物の状態を確認し、把握している不具合などを不動産会社へきちんと伝えたうえで売却を進めることが重要です。

「古家付きでは売れない」と最初から判断する必要はありません。建物に利用価値があるのか、土地としての需要が高いのかなどによって適した売り方は変わるため、解体する前に一度査定を受けてみることをおすすめします。

解体して更地で売却するメリット・注意点

古い実家を解体し、建物がない「更地」の状態にしてから売却する方法もあります。

特に建物の老朽化が進み、そのまま利用することが難しい場合は、更地にすることで土地を探している買主に検討してもらいやすくなる可能性があります。ただし、売却前に解体費用が発生するため、必ずしも更地にした方が得になるとは限りません。

土地を探している買主に検討してもらいやすい

更地で売却するメリットの一つは、買主が購入後の土地利用をイメージしやすいことです。

古い建物が残っていなければ、土地の広さや形状、道路との位置関係などを実際に確認しやすくなります。また、新築住宅を建てたい買主にとっては、購入後に古家を解体する手間がなく、建築計画を進めやすい点もメリットです。

老朽化が著しい建物の場合、古家そのものが購入をためらう要因になることもあります。そのようなケースでは、あらかじめ解体して更地にすることで、土地そのものの魅力を伝えやすくなる可能性があります。

解体費用や解体後の税負担も考えて判断する

更地で売却する場合に注意したいのが、建物を解体する費用を売主が先に負担しなければならないことです。

解体費用は建物の構造や大きさだけでなく、敷地への重機の入りやすさ、家財道具の処分などによっても変わります。宮古島では島内での工事となるため、実際にどの程度の費用が必要になるのか、解体業者へ見積もりを依頼して確認しておくことが大切です。

また、住宅が建っている土地には固定資産税の負担を軽減する「住宅用地の特例」があります。建物を解体する時期によっては、その後の土地に対する固定資産税の負担が大きくなる場合があるため注意が必要です。

費用をかけて更地にしたからといって、その分だけ高く売れるとは限りません。解体費用と更地にした場合の査定価格、古家付きのまま売却した場合の査定価格を比較し、どちらが適しているのかを判断することが重要です。

古家付きと更地、どちらで売るべき？

古家付きのまま売るか、解体して更地にするかについて、すべての物件に共通する正解があるわけではありません。

建物の状態はもちろん、解体にかかる費用や土地の立地、周辺の不動産需要などによって、適した売却方法は変わります。「古い家だから解体する」と決めるのではなく、売却後に手元に残る金額まで考えて比較することが大切です。

建物の状態と利用価値から考える

まず確認したいのが、現在の建物にどの程度の利用価値が残っているかです。

築年数が経過していても、適切に維持管理されており、修繕やリフォームによって利用できる住宅であれば、建物を残した状態で購入したいという買主が現れる可能性があります。

一方、長期間空き家になっていて老朽化が進んでいる場合や、大規模な修繕が必要な場合には、建物よりも土地を目的とした買主が中心になることも考えられます。

築年数だけで判断せず、現在の建物の状態を確認したうえで、住宅として利用する価値が残っているのかを判断しましょう。

解体費用と売却価格を比較する

更地にすれば古家付きより高く売れる可能性はありますが、「高く売れる＝得をする」とは限りません。

例えば、更地にすることで売却価格が上がったとしても、その差額以上の解体費用が必要になれば、最終的に手元に残る金額は古家付きで売却した場合より少なくなる可能性があります。

そのため、売却価格だけを見るのではなく、「古家付きの場合の査定価格」と「更地にした場合の想定価格」、さらに「解体に必要な費用」を比較することが重要です。

実家に家財道具が多く残っている場合は、建物の解体だけでなく残置物の処分費用なども含めて考えておきましょう。

自分で解体を決める前に査定を受ける

「こんなに古い家では売れないだろう」と考え、査定を受ける前に建物を解体してしまう方もいるかもしれません。しかし、一度解体した建物を元に戻すことはできません。

土地として需要のある場所であれば古家付きの状態でも買主が見つかる可能性がありますし、建物そのものに利用価値が残っていることもあります。反対に、建物を解体した方が売却しやすい物件もあります。

だからこそ、まずは現在の状態のまま弊社にご相談ください。古家付きで売却する場合と更地にする場合を比較してみましょう。

特に島外に住んでいると、実家の現在の状態や周辺の不動産事情を把握することは簡単ではありません。解体という大きな決断をする前に、宮古島の不動産事情を把握している弊社にご相談のうえ、できるだけ負担の少ない売却方法を検討しましょう。