ここ観光地・宮古島では、観光業の活況とともにテナント不足が深刻化しています。空き店舗が見つからない、家賃が高すぎるといった背景から、古民家や住宅を店舗や事務所にリフォームするケースが増えています。

しかし一方で、物価高騰による建材費・工事費の上昇により、「思ったより費用がかかった」「法的に使えないことが判明した」など、リフォーム後にトラブルになる場合もあります。

本記事では、住宅を店舗・事務所に転用する際に必要となる「用途変更」の知識を中心に、建築基準法の確認申請の要否や土地の制限などをわかりやすく紹介します。

「リフォームすれば使える」と思って始める前に、必ず確認しておきたいポイントを一緒に整理していきましょう。

用途変更リフォームとは？住宅を店舗や事務所に変えるという選択

一般的に「リフォーム」と言えば、古くなった住宅を住みやすく改修するイメージですが、住宅を店舗や事務所など、別の用途に使えるようにする改修は少し性質が異なります。このように建物の使い方を変える場合には、用途変更という法的な手続きや、建築基準法に基づく制限への対応が求められます。

キッチンや壁紙を交換するだけの住宅リフォームは法的な制限も少なく、自由に行えるケースが多いでしょう。一方、住宅→飲食店、物販店、オフィスなどに使う場合は、建物の構造や安全基準が変わってくるため、法的に用途が違う建物と見なされることになります。

そのため、たとえ外観を変えず内装だけの工事に見えても、法的には「建築行為」として扱われ、確認申請や技術的な基準が発生する可能性があるのです。

また逆に、店舗や事務所として使われていた建物を住宅に戻すケースでも、住環境としての基準（採光、断熱、浴室設備など）に適合させる必要があります。

用途変更に建築確認申請は必要？判断のポイント

住宅を店舗や事務所にリフォームする場合、まず押さえておきたいのが「建築確認申請（用途変更の確認申請）」の必要性です。

これは単なる手続きではなく、法的にその用途変更が許可されるかどうかの入口にあたる重要なステップです。

ポイント①：建築確認申請が必要になるのはどんなとき？

用途変更に伴う建築確認申請が必要となるのは、次のようなケースです。

・変更後の用途が「特殊建築物」にあたる場合（例：飲食店、美容室、物販店舗など）

・かつ、その変更する部分の床面積が200㎡を超える場合

たとえば、延べ床250㎡の住宅をカフェにする場合は、「特殊建築物」への変更＋200㎡超にあたるため、原則として建築確認申請が必要です。

なお、2019年の法改正以前は「100㎡超」で申請が必要でしたが、現在は「200㎡超」に緩和されています。この緩和により、小規模な古民家カフェや雑貨店などは申請不要でリフォームできる可能性が広がったとも言えます。

ポイント②：申請が不要なケースとは？

以下のような場合には、建築確認申請は原則不要とされています。

・変更後の用途が「特殊建築物」に該当しない場合（例：住宅→事務所など）

・変更部分の床面積が200㎡以下の場合

・特殊建築物間でも「類似用途」と認められる場合（例：喫茶店→飲食店）

つまり、「住宅から小さな事務所へ」「自宅の一部を雑貨屋に（100㎡程度）」といったケースでは、確認申請なしでリフォームを進められる可能性があります。

ただし、申請が不要でも建築基準法の技術基準には適合する必要がある点は見落としがちです。（例：避難経路や防火性能などの改修は求められる）

ポイント③：住宅から店舗、逆に店舗から住宅への用途変更も要注意

店舗や事務所から住宅に用途を戻すケースでも、確認申請が必要となるかは内容次第です。住宅にするには、採光・通風・浴室などの住居基準を満たす必要があるため、建物が構造的に対応できるかどうかをまず確認しましょう。

さらに、確認申請が不要であっても、用途変更に伴う登記や税区分の変更、保健所や消防署への届け出が必要になる場合もあります。

土地にも制限がある！用途地域・容積率・接道義務の壁

用途変更リフォームを計画する際に見落とされがちなのが、建物そのものではなく「土地」に関わる法的制限です。

たとえ建物を改修すれば見た目には店舗や事務所として使えそうでも、土地の条件によっては「その用途自体が認められない」こともあります。ここでは特に重要な3つのポイントについて解説します。

用途地域によってできる用途・できない用途がある

都市計画法に基づいて定められた「用途地域」は、土地の使い方をエリアごとに制限する制度です。住宅地、商業地、工業地など13種類あり、それぞれで建てられる建物の用途が定められています。

たとえば、第一種低層住居専用地域では、大型の飲食店や物販店舗を設けることはできません。50㎡未満の小規模店舗は認められることもありますが、営業内容や規模によっては不可となることがあります。

用途変更前に、対象地がどの用途地域に該当するかを市町村の都市計画課などで調べ、希望する業種がその地域で許可されているかを必ず確認しましょう。

宮古島市都市計画図

容積率・建ぺい率オーバーの既存不適格に注意

容積率とは、敷地面積に対して建てられる延床面積の割合。建ぺい率は建築面積に対する敷地面積の割合です。

用途変更に伴って建物の面積を増やす場合、この容積率や建ぺい率の制限に引っかかる可能性があります。また、古い建物ではすでに基準をオーバーしている「既存不適格」なケースもあります。

既存不適格の建物は、一定の条件下で現状維持が認められますが、大規模な改修や増築を行うと、現在の制限に合わせて是正を求められる場合もあります。用途変更後に構造や面積を変更する予定がある場合は、必ずこの点も確認しておく必要があります。

接道義務を満たさない土地は再建築や用途変更が難しい

建築基準法では、建築物の敷地が「幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していること」が原則とされています。これが「接道義務」です。

この条件を満たしていない土地（いわゆる再建築不可物件）では、建て替えはもちろん、用途変更に伴う建築確認申請ができない可能性があります。特に、住宅から店舗に変えるにあたり、建物の一部を増築したり、確認申請が必要な大規模改修を行いたい場合、接道条件がネックになるケースが多く見られます。

一見すると使えそうな空き家でも、土地条件の制限によって用途変更が実現できないこともあるため、必ず事前に現地調査と法的チェックを行いましょう。

用途変更リフォームは、事前の確認と専門家の力がカギ

住宅を店舗や事務所へと用途変更するリフォームには、見た目以上に多くの法的・技術的なハードルがあります。建築確認申請の要否、耐震性や防火基準、用途地域や接道条件、そして設備面の対応など、ひとつひとつ丁寧に確認しながら計画を進めることが大切です。

とくに宮古島では、物件の状態や土地条件が一件ごとに大きく異なるため、「使えると思っていたけど使えなかった」という事態にならないためにも、最初の段階での判断がとても重要になります。

戸建て物件をテナントとして活用したい、空き家を店舗として再生したいとお考えの方は、ぜひ一度、弊社にご相談ください。