土地を売却した時、売却益や売却損がでた場合は確定申告を行いましょう。特に、売却益が出たときは確定申告が必須です。また、売却損が出たとしても、確定申告によって翌期以降の節税につながるケースもあるため、メリット・デメリットを把握した上で確定申告を行いましょう。

この記事では、不動産売却に伴う税金計算について、確定申告に必要な計算率などをご紹介します。

土地売却で確定申告が必要なケースとは

基本的に、土地を売却して得た売却益がある場合は確定申告を行う必要があります。売却益とは「取得費・諸経費などを差し引いて売却代金がプラス」の状態で利益を得たケースです。具体的には「譲渡所得」と呼び、課税譲渡所得金額は下記の計算式で算出できます。

譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額

出典：国税庁（公式サイト）

譲渡価額とは売却で得た金額ですので、たとえば3,000万円で取得（手数料300万円）した不動産を、5,000万円にて売却した場合、下記の計算式となります。

5,000万　－（3,000万＋300万）＝1,700万（課税譲渡所得金額）

土地売却の確定申告は特別控除を受けやすい

課税譲渡所得金額の説明にもあるとおり、特別控除額を適用することで課税される金額を抑えられます。たとえば、自身が住んでいた家屋や土地を売ると最大で3,000万円分の特別控除を受けられます。

場合によっては、譲渡所得をゼロにできるため、結果として所得税や住民税のコストもカットできます。しかし、たとえ譲渡所得がゼロになる計算でも、特別控除を受ける場合は確定申告が必要です。

居住期間で税率が変わる

特別控除を受けると課税譲渡所得金額を減らせますが、肝心の課税譲渡所得金額にかかる税率は居住期間によって変動します。

基本的には、「5年以下の短期譲渡所得」「5年超えの長期譲渡所得」の居住期間に分けられます。

居住期間が5年以下であれば、短期譲渡所得として所得税30.63％、住民税9％、合計39.63％が課税譲渡所得金額にかかります。

居住期間が5年超えの場合は、長期譲渡所得として所得税15.315％、住民税5％、合計20.315％が課税譲渡所得金額にかかります。

さらに、所有期間が10年を超えていると軽減税率の特例により、譲渡所得金額が6,000万円までは14.21％、6,000万円を超す部分は20.315％の税率に変動します。

単純計算をすると、住んでいた不動産の土地を売却した時、長く住んでいる不動産ほど確定申告で支払う税金額が低くなる計算です。

居住期間は売却した年の1月1日時点で計算

確定申告とは、1月1日から12月31日までに発生した所得の合計金額を、翌年の2月16から3月15日の間に申告する納税義務のことです。不動産の売却日で逆算して税率を計算する方もいますが、不動産を売却した年の1月1日時点で計算される点に注意しましょう。

たとえば、「2021年12月31日」と「2022年1月1日」でそれぞれ不動産を売却したとき、売却日だけで見ると1日の違いしかありませんが、確定申告では居住期間の計算が1年まるまる変わります。

「売却した年の1月1日時点で居住期間が5年を超えているかどうか」という計算方法になるため、特に居住期間が5〜6年に差し掛かっている場合は注意が必要です。

（例）2015年6月1日に不動産を取得し、2020年12月31日に不動産を売却。

5年以上住んでいるが、2020年1月1日に売却したことになるため、計算上は居住期間が5年以下となり、短期譲渡所得としてかかる税率は39.63％。翌年のいずれかの日に売却すれば、長期譲渡所得としてかかる税率は20.315％。

“売却損”なら確定申告は不要？

不動産の土地売却をしても売却益が出なかった場合は、課税譲渡所得が発生しません。そのため、確定申告も原則不要です。ただし、たとえ売却損でも、確定申告をすることでお得になるケースもあります。所得や損益を通算することで、結果として納める税金額を抑えられる可能性があります。

「売却益と比較して諸経費のほうが多かった」ということも考えられますので、税金の支払いをスマートに行うため、それぞれの諸経費例を押さえておきましょう。代表的な諸経費では、仲介手数料や登記費用、土地測量費用などがあげられます。

土地売却の確定申告に必要な書類とは？

土地売却の確定申告では、主に以下の書類が必要です。

• ・譲渡所得の内訳書
• ・確定申告書B様式（譲渡所得があれば）
• ・確定申告書第三表（分離課税の申告用）
• ・売買契約書のコピー
• ・仲介手数料など各種費用の領収書コピー
• ・土地の事項証明書
• ・源泉徴収票やマイナンバーなど

ほかに、特別控除を受ける場合は戸籍の附票など、条件に応じた書類が追加で必要となります。たとえば、居住用の物件を売却すると最高3,000万円の特別控除を受けられますが、そのためには居住していた証明書を提出する必要があります。

土地の売却をしたら確定申告を行おう

“売却損”だったケースを除き、基本的には土地の売却益に応じた確定申告が必要です。確定申告は1月1日〜12月31日に得た収益に対し、翌年2月16日〜3月15日以内に納税額を自己申告する仕組みです。

適切な確定申告を行わなければ、脱税者として扱われるほか、本来納めるべき税金の徴収や、無申告加算税などによって追加の税金支払義務が生じるケースも。土地の売却益を得た場合は、かならず確定申告を済ませるようにしましょう。

その際には、居住期間が5年以下か、5年超えかの違いによって譲渡所得にかかる税金率が大きく変わるため、売却する時期を見計らうのもポイントです。

住宅情報センターでは不動産売却のサポートも行っており、売却する時期のご相談も承っております。土地の売却をお考えの方は、ぜひ弊社スタッフまでお気軽にご相談ください。