「宮古島にある古い中古住宅を売却したい」そのようなお悩みを持つ方は少なくありません。一言で中古住宅といっても、その実態はさまざまです。物件の状況によって売却価格は大きく変動するため、中古住宅の相場が分からないと足踏みしてしまうというケースもございます。

この記事では、中古住宅の相場は何で決まるのか、宮古島で中古住宅を売りたいと考えている方へ価格相場などをご紹介します。中古住宅を売買するときに売却価格を高くするためのポイントについても解説しますので、あわせてご参考下さい。

◆中古住宅の価格相場は販売方法で左右される

はじめに、中古住宅の不動産売却相場は販売ルートで左右されます。具体的には、販売に掛かる手数料の変動で総合的に得られる収益が減ってしまうというものです。

ここでいう販売ルートとは、主に弊社をはじめ不動産会社が「仲介」をするか、「買取」をするかの2択を表しています。一般的には「仲介」に比べると、「買取」は相場の約８割程度に下がってしまうとされているため、高値での中古物件買取を望む場合は「仲介」を選ぶことも選択肢の1つです。

＜不動産会社へ仲介を依頼＞

不動産会社へ仲介を依頼すると、不動産会社を通して個人の買い主と取引をすることができます。不動産会社が仲介をしているものの、個人の買い主が見つかるまで不動産の売買手続きは進みません。そのため、不動産会社へ買取を依頼する方法と比べると、価格にもよりますが時間が掛かってしまうケースが多々あります。

また、個人同士でのやり取りが増えることからいくつかの手間が発生してしまうことも。その一方で、不動産会社による再販管理費用などは不要になるため、その分のコストが浮いて「買取」よりも高い価格で不動産を売却することが可能です。

＜不動産会社へ買取を依頼＞

不動産へ買取を依頼すると、不動産会社と直接取り引きができます。即時買取であれば不動産会社と直接物件の売買を行えるため、比較的スピーディかつ手順も明瞭化されていることがメリットです。

しかし、中古物件の付加価値を高めるために再販管理費用やリフォーム費用などの追加コストが必要になる点は注意が必要です。買取を依頼すると管理コストが差し引かれた買取価格になり、「仲介」と比較すると中古物件の買取価格が落ちる計算になります。

◆中古住宅の相場価格が決まる基準

中古住宅の相場価格は、取引事例比較法や原価法などいくつかの不動産鑑定評価方法の中から決められています。弊社を含む多くの不動産会社では「取引事例比較法」を活用して中古住宅の相場価格を決定しています。

＜取引事例比較法とは＞

取引事例比較法とは、過去の販売事例をもとに中古住宅の買取相場価格を決定する手法です。販売予定の中古住宅と条件が似通っており、かつ、すでに成約済みの物件を参考にします。

たとえば、「似通った条件の物件」を10ポイントとして、「今回の買取では市内から遠いためマイナス2ポイント、日当たりが良いためプラス1ポイント…」といった具合にいくつかの評価を決めていきます。最終的な評価ポイントを算出し、「似通った条件の物件」が売れた値段にそれを当てはめて相場価格を決定するという仕組みです。

＜中古住宅の相場価格を変動させる要素＞

不動産会社による中古住宅の査定では、物件そのものに魅力があるかをチェックします。ここで肝心なポイントは、「何が魅力になるのか」という点です。たとえば戸建ての中古住宅は築年数が20年も過ぎると価値が大きく低下するとされています。

当然ですがこれは、「築年数」の長い物件は中古住宅としての相場価格を大きく下げるということ。その他、周囲の環境に応じた「立地条件」や、建物そのものが劣化していないか、「物件の状態」にあたる屋根や外壁といった建材の劣化具合などが注目されるポイントです。

また、室内に柱や梁が多い間取りだったり、窓が少なかったりと、中古物件の相場価格は総合的な要素を見て決定されます。

ちなみに宮古島における中古住宅の売れ筋は2,000万円～2,500万円前後です。

◆中古住宅の買取価格を高くするための工夫

「中古住宅を相場よりも高く売却したい」と望む方は多いでしょう。先述した通り、中古住宅の価格相場は「物件としての魅力」に大きく変動されます。そのため、相場より少しでも高く売却したい場合は物件の魅力をアップする工夫をしてみましょう。

＜ホームステージングで見た目を改善＞

ホームステージングとは、売却予定の住宅内を家具や小物を使って飾り、見栄えを良くすることを言います。ホームページを経由して中古物件を探す方も多く、室内写真の印象から中古住宅の購入を決定する方もいます。

室内の雰囲気を良くなるとサイトを見た閲覧者の印象に残りやすいだけでなく、実際に自分が住むイメージを持ちやすくなるため、相場より少し高い中古物件であっても購入希望者を見つけやすい場合があります。

＜家の外観も重視してみる＞

室内がどれだけ快適な環境であっても、外観が古い印象だとそれだけで購入に難を示す方もいらっしゃいます。

そのため、可能な範囲で家の外観をメンテナンスしておくことをおすすめします。外壁を塗り替えたりメンテナンスを行ったりした記録を残しておくことでアピールに繋がります。

＜リフォーム情報は細かくまとめる＞

「中古物件」というだけで、築年数を見て相対的に価格は低くなってしまいます。しかし、過去に物件をリフォームしていたり、設備を改修していたり、なんらかの手を加えていた場合は年数なども含め事細かくまとめておくのもポイントです。

そのような情報がまとまっていると中古住宅の売却価格が高くなる傾向にあります。

◆まとめ

中古住宅の価格相場は、実際の物件が持つ魅力によって大きく変動します。そのうえで、不動産会社の「買取」や「仲介」といった違いによって、最終的に支払われる買取金額が異なる点に注意しましょう。

中古住宅では、不動産会社が仲介をすることでスムーズに不動産売却を行うことが一般的になっています。それに合わせて、中古住宅の売却価格を高めるための工夫を実施することが重要です。

どれだけ目を惹く魅力的な物件にできるかどうかで、価格相場は大きく変化することを理解していただけると色々と工夫を凝らすことができるでしょう。