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土地面積を正確に測定してから不動産売却を!

土地や一戸建ての売却を思い立った時に大切なことは、正確な土地面積を測定することです。家や道路などのそれぞれの位置関係を求め、ある部分の位置・形状・面積を測定し、それらを図示することを測量と言います。今回は測量が不動産売却においてどのような役割を果たすのかをご紹介いたします。
◆そもそも正確な土地面積って?
不動産に詳しい方であれば、「土地面積」と聞くと登記簿謄本に載っている「地積」を思い浮かべるかもしれません。ですが地積が必ずしも正しい面積ではないことをご存知でしょうか?隣地との境界が曖昧な場合や古い測量技術によって測られた面積は正確でない場合もあるのです。
ではなぜ正確な土地面積を知る必要があるのでしょうか?不動産の価格は面積に坪単価や平米単価をかけることで参考値を算出し、土地の形状や日当たり、人気度などの価格に影響を与える要素を加減して算出するのが一般的です。売却価格を求める為の重要な要素となる土地面積が不正確であったら、正しい数字を算出することはできません。また買主にとっては、購入する土地面積に応じて建てられる家屋の建築面積や高さなどが決まることから、正確な面積の測定を売主に求めることが一般的です。
◆測量って具体的に何をするの?
測量は土地家屋調査士や測量士が行いますが、具体的な業務としては「境界の確定」、「土地面積の測定」、「測量図の作図」があります。加えて土地家屋調査士は依頼主からの依頼があれば、測量した面積を地積として登記することができます。境界確定の方法によって測量にかかる費用や測量結果の持つ意味合いが異なりますので、境界確定についてしっかり理解しご自身の目的に合う方法を選択したいところです。
<現況から境界を定め測量を行う現況測量>
測量費用を抑えたい方や時間を短縮したい方にお勧めしたいのが現況測量です。境界杭や境界標、フェンスなどの現況をもって境界とし、測量を行います。境界確定に時間を割く必要がない分、費用や時間を抑えることができます。ただし現況測量によって測定した面積を地積として登記することはできませんので注意が必要です。
<隣地所有者と境界確定し測量を行う確定測量>
境界杭や境界標、フェンスといった現況ではなく、隣地所有者立ち会いの下で境界の同意を得て、その境界を起点に測量することが確定測量です。測量結果は地積として登記することが可能です。ただし一般的に隣地所有者が1人だけということはなく、土地の形が複雑であるほど隣地所有者が増え、また公有地や水路などと接している場合は行政の立ち合いが必要となり、現況測量と比べて費用や時間がかかることは想像に難くありません。
◆測量が必要なケースって?
土地や一戸建てを売却する時は測量することをお勧めしますが、特に測量が必要なケースを以下にご紹介いたします。
1.境界が分からない場合
境界の印となる境界杭や境界標、フェンスや堀などの境界の目安となるものがなく、境界が分からない場合です。境界が曖昧な場合、将来的に隣地トラブルに繋がる可能性もありますので、確定測量を積極的に検討すべきでしょう。
2.登記簿謄本記載の地積に疑義がある場合
地積の測量日がかなり古い場合や地積と実際の面積に相違がある可能性が高い場合です。最新の測量機器と測量技術での測量で正しい土地面積を知りましょう。
3.地価が高い土地の場合
前述の通り面積に坪単価や平米単価をかけた金額が不動産売却価格の参考値となります。地価が高い土地の場合、1平米の差で価格に大きな差が生じます。測量したら地積として記載された面積よりも小さく、売却価格が安くなってしまった・・ということもありますが、正確な土地面積を知ることで売主・買主ともに安心して売買に臨むことができます。
4.相続した不動産の相続税を物納で納める場合
相続税は延納によっても金銭で納付することを困難とする事由がある場合には、一定の相続財産による物納が認められています。その土地に担保権の設定登記がされていないことなどの要件がありますが、その要件の中に「境界が明らかでない土地」や「隣接する不動産の所有者その他の者との争訟によらなければ通常の使用ができないと見込まれる不動産」は物納に不適合な財産とされています。このような場合は確定測量を行う必要があります。
参考データ:相続税の物納-国税庁
◆測量の費用ってどのくらいかかるの?
現況測量で300平米の整形地(長方形や正方形の土地)の場合は大体15~25万円の測量費用がかかります。測量期間は3週間程度です。確定測量の場合は隣地所有者の人数が多いほど立ち合い人数が増えることから、費用も日数もかさむことになります。複数の土地家屋調査士や測量会社に見積もりを依頼し、比較検討されることをお勧めいたします。
◆まとめ
いかがでしたでしょうか?売却を検討している不動産が比較的新しい分譲地の場合は測量が不要ですが、それ以外の場合は正確な資産価値の把握と隣地トラブルなどのリスク回避の為に測量をご検討いただければと思います。不動産の売却を検討されている方はぜひ弊社までご相談ください。