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賃貸借契約に関する民法のルールの変更！

2020年4月1日より賃貸借契約に関するルールの見直しが行われました。民法の改正は、明治29年（1896年）以来約120年ぶりとのことで、大きな改正となりました。今回は、賃貸物件の契約で生じる修理に関する変更点についてご紹介いたします。

◆まずどのような改正が行われたのでしょうか

明記された部分としましては、賃貸借継続中のルール、賃貸借終了時の原状回復や敷金返還に関するルールです。

簡単に説明しますと、賃貸借継続中のルールとしましては、生活に支障が出るような物件の故障は大家が費用負担を行い修理するという大原則をもとに、入居者の判断にて修繕が可能になりました。

旧民法では、どのような場合に入居者が自分で修繕をすることができるのかを定めた規定が無かったのです。

入居者判断に至るには、明らかに大家責任の修繕内容であり、修理要請を行っているもののなかなか対応してくれない場合や、どうしてもすぐに修理をしなければならない場合が条件となります。

賃貸借契約の終了した際には、入居者は物件を元の状態（現状）に戻して大家さんに返還しなければならないと記されています。原状回復義務の範囲については、一般的に通常の使用によって生じた損耗や、経年変化はその対象に含まれていません。これらのルールがこれまで明確ではありませんでした。

民法の改正後では、入居者は物件の契約後にに生じた損傷について原状回復義務を負いますが、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないことが明記されました。

・賃借人は通常損耗（賃借物の通常の使用収益によって生じた損耗）や経年変化についてまで原状回復の義務を負わないこと（第６２１条）など

○通常損耗・経年変化に当たる例

家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡。テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）。地震で破損したガラス。鍵の取替え（破損や鍵紛失のない場合）

○通常損耗・経年変化に当たらない例

引っ越し作業で生じたひっかきキズ。日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備等の毀損。タバコのヤニ・臭い。飼育ペットによる柱等のキズ・臭い。

敷金に関するルールとしましては、これまで原則として退去の際に全額返還されますが、滞納した家賃等があれば敷金から差し引かれます。しかし、原状回復の基準が曖昧であったため、トラブルに発展するケースが少なくありませんでした。

そこで今回の改正では、家賃の滞納があった場合には、敷金から支払うことが明記されました。退去時の一般的なルールとして定めていた内容が、民法に明記されたため敷金に関するトラブルは今後減ると思われます。

・敷金は賃貸借が終了して賃貸物の返還を受けたときに賃料等の未払債務を差し引いた残額を返還しなければならないこと（第６２２条の２）

その他、売買契約に関しても民法のルールが変更されています。民法改正については、法務省及び国土交通省が、改正法の概要や新旧対照条文等を公表していますので、詳しくは、こちらをご参照ください。

・パンフレット「賃貸借契約に関するルールの見直し」（PDFファイル）についても、あわせてご覧ください。

・パンフレット「売買、消費貸借、定型約款などの契約に関するルールの見直し」（PDFファイル）についても、あわせてご覧ください。