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中古戸建の耐震性が気になる!耐震補強の基礎知識を解説
近年では新築物件よりも、「中古物件を再利用しよう」とする人が増えており、中古戸建の需要も高まりつつあります。そんな背景から、「中古戸建は耐震性が大丈夫かな?」「耐震補強はどうするべきなのか」と心配になる方も少なくないようです。
最近、ニュースにもなった政府の地震調査委員会によると、向こう30年のうち、マグニチュード7.0から7.5程度の大地震が起きる可能性は「与那国島周辺で90%程度以上存在」するともされています。そのため、しっかりとした耐震性を持っているかチェックすることが重要です。
この記事では、中古戸建の耐震性や耐震化の現状について解説したうえで、地震対策における構造の違いや、耐震補強のポイントをご紹介します。
建物の耐震化が抱える現状の問題
地震大国でも知られる日本では、建物の耐震性が重視されています。たびたび新しい耐震基準に更新されており、国土交通省では2025年までに耐震性のない建物がほとんど無くなるよう、さまざまな取り組みを行っています。
一方で、耐震補強工事が必要だとされる国内の中古物件のうち、実際に対策が施されたのは28%ほどと耐震基準を満たせていない物件があるのも現状です。なかには、平成12年以前に着工した2階建て以下の木造物件において、9割以上で現行法の耐震性を満たしていない背景もあります。
法改正以降に建てられた中古物件も多いですが、それらを含めても「平成25年時点で耐震化率は82%」と、約20%近くの物件で耐震化に取り組まれていません。
中古戸建の耐震化は3つの対策構造を抑えよう
耐震性能は、目視による「一般診断法」と、必要に応じて建材を外して内部を調査する「精密診断法」の2つで判断されます。そんな中古戸建の耐震性能は、「壁の強さ」「壁の配置」「経年劣化具合」で決まるとされていますが、近年では”耐震”以外にもさまざまな地震対策構造が注目されています。
「耐震」「免震」「制振」それぞれの違いについてご紹介します。
耐震構造は倒壊しないよう耐える仕組み
耐震とは、柱や梁を含め頑丈な建材によって地震に耐えられるように造られた構造です。地震のエネルギーが直接建物に伝わるため、激しい揺れもそのまま感じます。しかし、頑丈な造りですので、建物が倒壊するような危険性を抑えられている点が特長です。
現在では、多くのマンションやアパートで耐震構造が導入されており、国の基準によって一定以上の安全性が追求されています。
免震構造は被害を受けにくいよう揺れを逃す仕組み
免震とは、建物と地盤の間に特別な装置を介入させることで、地震の揺れが建物に伝わらないようにする構造です。完全に揺れを防げるわけではありませんが、揺れを軽減できるほか、建物自体が壊れにくくなるメリットもあります。
家具の転倒などのリスクを減らせるため、大地震が起きたときの室内被害も抑えられる点がメリットです。ただし、地面と建物が実質離れた状態になってしまうため、台風などの強風によって建物の揺れを感じてしまうケースもあります。
制振構造は揺れのエネルギーを吸収する仕組み
制振とは、建物に錘(おもり)やダンパーを搭載し、揺れのエネルギーを吸収させてほかの建材が受ける被害を抑える構造です。高層ビルなど階層の高い建物によく取り入れられており、地震による被害を抑えられやすくなっています。
制振装置がエネルギーを代わりに吸収するため、住宅を支える建材にダメージが行きにくい点がメリットです。
中古住宅の耐震性をあげるなら耐震リフォームも!
日本では年々耐震基準が更新されていますが、最後に建築基準法にて新耐震基準が定められたのは1981年6月1日です。つまり、それ以降の建築時期に着工された中古戸建なら、基本的な条件は満たしていると考えても問題ありません。
とはいえ、「地震が来たときに不安」「プロに見てもらいたい」と感じる人もいるでしょう。そんなときは、耐震性を底上げするための耐震リフォームをご検討ください。
耐震性を上げるならリフォームやリノベーションをしよう!
中古住宅の耐震化を考えたとき、特に沖縄では台風などの強風についても配慮する必要があります。「免震」構造はメリットがいっぱいある一方で、台風などの強い横風によって、建物の揺れを感じてしまう事例があるのも事実です。
地震対策にあわせて強風被害にも耐えられる造りをお求めの場合は、「耐震構造」を追求した耐震リフォームをおすすめします。耐震リフォームでは、柱と梁の間に「筋交い」と呼ばれる部材を設置して耐震性を確保します。
住宅の基礎以外にも、壁自体の補強や建物全体のバランスを見極めたうえで耐震性を確保する手法です。
既存の建材に被害がないか要チェック
あわせて建材などがダメージを受けていないかチェックするのもひとつのポイントです。具体的には、外壁の亀裂から雨水が染み込み建材が腐っていたり、シロアリによって建物が弱っていたりするなどの危険性が考えられます。
気になる要素がないか洗い出した上で耐震リフォームを実施すれば、中古戸建の耐震化を高められます。
まとめ
国土交通省では2025年までに耐震性のない建物がほとんど無くなるよう、さまざまな取り組みを行っています。とはいえ、「古い中古戸建ては耐震性に不安がある」と感じている人もいるかもしれません。
そんなときは、建物の状態をプロにチェックしてもらったうえで耐震化リフォームに取り組むのがポイントです。リフォームやリノベーションをするだけでも、十分に耐震性を引き上げられます。
「新しく中古戸建てを購入しよう」とお考えの方は、あわせてハザードマップも確認しておきましょう。地震被害にあったときにどのような避難経路か、避難場所などを洗い出しておけば、震災時にも落ち着いて行動しやすくなります。
耐震対策が施された中古戸建をお探しの方は、ぜひ弊社スタッフまでお気軽にお声がけください。耐震化をベースに、お客様がご希望の条件に沿った物件を発見できるよう、最大限サポートさせていただきます。