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不動産の資産価値とは？評価基準を決める3つの計算方法

不動産の資産価値は、かならずしも一定ではありません。時間が経つに連れて資産価値が低下してしまう物件が多いため、もし利用予定のない不動産をお持ちの場合は、資産価値が下がる前に売買するのもポイントです。

この記事では、不動産の資産価値とはなにか、資産価値を決める3つの計算方法と、人気が下がりにくい不動産の特徴についてご紹介します。

不動産の資産価値とは

不動産の資産価値とは、おもに「土地」「建物」を含んだ不動産そのものの価値を表します。不動産などの資産価値は、かならずしも一定ではありません。たとえば、新築物件の頃では不動産の資産価値が高いとしても、時間が経つに連れて資産価値が劣化してしまうのも事実です。

特に、建築物は耐用年数などが策定されており、年月が経てば経つほど、不動産の資産価値が低下してしまうのは避けられません。

自身で利用する予定がなければ、資産価値が下がりやすい不動産は早々に資産運用や売却するのがベストだといえます。

不動産の資産価値を算出する方法には、主に3つの手法があります。ここでは、資産価値を決める計算方法についてそれぞれご紹介します。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、似通った条件の不動産がどのような価格で売買されたか、といったデータをもとに資産価値を比較して計算する手法です。土地面積や建物としての価値など似通った不動産の売買価格をもとに、現在売りたい不動産の情報と比較して価格を算出するため、ある程度の参考価格を手軽に算出できます。

ただし、似通った条件をもつ物件を探しにくかったり、周辺環境が前回から発展していたりするのも事実です。取引事例比較法で算出できる不動産の資産価値は、あくまで参考価格となります。

収益還元法

収益還元法とは、不動産を賃貸物件として貸し出すなど、将来的に生み出す収益をもとに不動産の審査価値を算出する方法です。近年では、戸建ての不動産物件を賃貸として貸し出すケースも見かけられます。

収益還元法には、1年間でどれほど得られるか計算した純利益を還元利回りで割って考える「直接還元法」と、空室率や家賃相場下落などリスクを加味して計算する「ディスカウントキャッシュフロー（DCF）法」があります。

原価法

原価法とは、売却したい不動産を同じ条件で再度建築するとき、どれほどの原価がかかるかをもとに資産価値を算出する方法です。原価法の価格は「積算価格」とも呼ばれ、経年劣化などを踏まえた価値の減少をもとに、原価修正を行う必要があります。

そのため、建物の耐用年数を踏まえて消耗分を算出する作業が必要不可欠です。

不動産によっては資産価値が下がりにくい物件もあり、早々に売却する必要がないケースもあります。ここでは、資産価値が下がりにくい不動産とはなにか、簡単な事例を交えてご紹介します。

人気の高いエリア

市街地や学校、観光地の近くなど、特に人気のエリアでは不動産の資産価値が下がりにくい傾向にあります。景観が整備されていたり、土地の再開発など人の注目が集まりそうだったりするエリアでは、不動産としての資産価値が上がるケースもあります。

住みやすいエリアとして知られているなど、人気の高いエリアは資産価値の下がりにくい不動産の代表例です。

利便性が高く住みやすい

周辺地域の設備が充実しているなど、需要の高い不動産は資産価値が下がりにくい傾向にあります。大型スーパーなど買い物のできる施設が近いと、利便性が高く人気が集まりやすくなっています。

宮古島をはじめ沖縄県内では、海に近い不動産もとても人気があり、希少性も含めた価値は上がる一方です。

また学校が近い不動産は、家庭によっては需要が高く、ファミリー層からは特に人気があります。

機能性に優れた建物

不動産には「台風に強い」「地震に強い」「断熱性に優れている」などさまざまな建物が存在します。そのような機能性に優れた建物は、賃貸物件として運用する際も人気が高く、資産価値の下がりにくい不動産としても知られています。

とはいえ、極端に機能性が高すぎると、求められているコストパフォーマンスとマッチせず、契約が成立しないケースがあるのも事実です。また、デザインがあまりにも奇抜だったり、間取りが珍しかったりする物件も購入者が少ない傾向にあります。

「流行り廃り」のない設計で、一定の需要をもちつづける不動産は資産価値が下がりにくい代表例です。

土地の形が使いやすい

不動産は「建物」と「土地」の2つが内包された価値ですが、特に「土地」に着目する人も少なくありません。土地の形状が整備されているなど使い勝手のよい不動産は、一度更地にすることを前提に購入するケースが多くなっています。

資産価値の下がりにくい土地といえば、「正方形」「長方形」などが使いやすい土地とされています。ただし、周辺の道路状況など一概には言えないため、使いやすい土地であるかどうかの判断は不動産のプロである弊社にお任せください。

不動産の資産価値とは、土地や建物を含めた総合価値を指しています。土地の形状や建物の機能性によって資産価値は大きく変わり、経年劣化を含めると資産価値がどんどん目減りしていってしまうケースがあるのも事実です。

そのため、もし利用予定のない不動産を所有されている場合は、早い段階で売却・賃貸運用といった資産運用を始めるのをおすすめします。「所有している不動産の資産価値を知りたい」「不動産の資産運用を考えている」といった方は、ぜひ弊社スタッフまでお気軽にお声がけください。

弊社では不動産の資産運用方法についてご相談をお受けしているほか、不要な不動産の売買契約サポートも行っております。